Capita spesso che la compravendita veda prima il contratto preliminare e, poi, quello definitivo dal Notaio. Il primo impegna le parti a trasferire in futuro la proprietà.
Chi possiede i requisiti per la “prima casa”, ovvero non è proprietario (o titolare di diritti reali) di un altro immobile situato nel medesimo Comune della casa da comprare, né di altri immobili situati in tutto il territorio nazionale acquistati godendo delle agevolazioni della prima casa, paga le imposto sulla vendita in misra fissa o, comunque, ridotta.
Ha però l’obbligo di trasferirvi la residenza entro 18 mesi e, nel caso di rivendita dell’immobile prima di 5 anni, dovrà intestarsi un’altra abitazione entro l’anno successivo.
Al momento della stipula del rogito notarile, l’acquirente dovrà prestare molta attenzione alle reali condizioni dell’immobile.
Infatti, dal momento che il contratto definitivo diventa l’unica fonte regolamentare del rapporto di vendita, si rischia di perdere la garanzia relativa ad eventuali vizi evidenti dell’immobile, ovvero a mancanze o difformità rispetto a quanto previsto nel preliminare.
In questo caso, l’acquirente potrà pretendere la riduzione del prezzo da versare, a meno che non preferisca accordarsi con il venditore per un “intervento riparatore”.
Diversa è l’ipotesi di problemi di questo genere sorti nell’immobile entro un anno dall’acquisto: il proprietario dovrà denunciarli al venditore in un termine molto breve (meglio se per iscritto) e potrà agire in giudizio non più tardi di un anno. Per dieci anni dalla costruzione, egli rimarrà garantito (sia nei confronti del costruttore che del venditore) anche qualora emergano difetti più gravi o pericolosi per la stabilità dell’immobile, purché la denunzia avvenga entro un anno dalla scoperta. L’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 obbliga il venditore a stipulare e consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a suo vantaggio.
LE DOMANDE DEI NOSTRI LETTORI
Quali tutele sono previste per chi acquista una casa ancora in costruzione?
Al momento del preliminare, il costruttore deve stipulare e consegnare all’acquirente una polizza fideiussoria che garantisca il rimborso degli acconti versati qualora il primo fallisca o subisca una procedura concorsuale.
Si deve registrare il preliminare?
Il preliminare deve essere obbligatoriamente registrato (ne rispondono anche gli agenti immobiliari) e si può detrarre dalle tasse dovute al momento del rogito l’imposta proporzionale che si paga per tale registrazione.
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